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A la recherche d’un système plus juste

Dahlia Réda, Mercredi, 07 août 2013

Le gouvernement entend modifier le système d'attribution des terrains aux investisseurs. Une décision qui vise à mieux lutter contre la corruption.

Quel est le système idéal pour l’attribution des terrains aux investisseurs ? Plusieurs systèmes, comme la vente aux enchères, les adjudications et les attributions directes, étaient en vigueur sous Moubarak. Mais ces systèmes présentaient de nombreuses lacunes. Ils ont notamment favorisé la corruption. Ainsi, plusieurs hommes d’affaires ont réalisé d’énormes richesses en achetant des terrains à des prix dérisoires et en les revendant à des prix exorbitants. Des responsables gouvernementaux ont été condamnés à des peines de prison pour avoir autorisé la vente de terrains dans des villes nouvelles à des prix très bas. Des propriétaires de grandes sociétés d’investissement comme Sodic et Talaat Moustapha ont également été condamnés pour fraude. Malgré ceci, le système d’attribution des terrains n’a pas changé durant les deux ans qui ont suivi la révolution du 25 janvier. Le débat reste donc entier. Et le gouvernement de Hazem Al-Beblawi est appelé à mettre en place un nouveau système pour l’attribution des terrains.

Les experts de l’immobilier proposent des solutions pour éviter les lacunes de l’ancien système. Ali Bayoumi, expert immobilier, pense que l’attribution des terrains doit suivre les impératifs de développement. « Sous Moubarak, les terrains étaient attribués aux hommes d’affaires selon la volonté des responsables. Il n’y avait pas de critères. Les terrains étaient attribués aux grandes sociétés d’investissement immobilier », commente-t-il. Et d’ajouter : « L’ancien système basé sur les adjudications ou l’attribution directe avait aussi des points positifs mais il aurait dû être appliqué de manière transparente pour éviter la fraude ou la corruption ». Hussein Sabbour, propriétaire de la société Al-Ahli pour l’investissement immobilier, pense, lui, que les deux systèmes d’attribution de terrains, en vigueur sous l’ancien régime, à savoir celui des enchères et les attributions directes ont été un échec. « Ces deux systèmes ont donné lieu à la fraude », explique-t-il. Et d’expliquer que l’Egypte a besoin d’un système plus transparent. « Dans certains pays, on emploie un système dit droit d’exploitation ou de superficie. L’Etat attribue un terrain à un investisseur et lui donne le droit d’exploiter ce terrain pendant une période donnée. Après celle-ci, la propriété du terrain revient à l’Etat. Ce système est répandu dans certains pays arabes, tels la Tunisie et le Soudan, et européens comme la Grande Bretagne », affirme Sabbour, expliquant que ce système donne à l’investisseur le droit de gérer le projet qui sera créé sur le terrain pendant une période allant de 50 à 100 ans. « Ce droit de superficie est accordé à l’investisseur en échange d’une somme déterminée par le gouvernement. De cette manière, les terrains ne seront plus considérés comme une propriété. Ce système peut s’appliquer à tous les terrains dans les nouvelles communautés urbaines, comme la ville du 6 Octobre ainsi que les terrains situés au Caire », souligne-t-il.

Mais parallèlement à ce système du droit d’exploitation, d’autres systèmes doivent exister. C’est ce que pense Adel Naguib, vice-président de l’Autorité des nouvelles communautés urbaines. Il note que le système des enchères est très important, puisqu’il est le seul qui permet d’évaluer le prix des terrains destinés aux logements de luxe. « Les enchères permettent de connaître le prix du marché. On a accusé ce système d’être à l’origine de la hausse des prix des terrains et des logements. Mais cette hausse de prix des logements est due à plusieurs facteurs, dont la hausse des prix des matériaux de construction et l’inflation », note-t-il.

Naguib met l’accent sur l’importance de ce système qui permet, selon lui, d’utiliser les recettes des ventes des terrains pour financer et subventionner d’autres projets de logements destinés aux jeunes. « Les recettes des ventes de terrains aux enchères ont contribué en 2010 à créer plus de 300 000 unités de logements pour les jeunes », souligne Adel Naguib.

Ahmad Salaheddine, professeur de planification urbaine à la faculté de Aïn-Chams, propose, lui, que la nouvelle politique d’attribution de terrains soit basée sur un mélange de plusieurs systèmes, incluant principalement le droit d’exploitation, les enchères pour les projets de luxe et le système de tirage au sort, pour attribuer les terrains à bas prix aux jeunes. « Et pour garantir la bonne gestion de ce dossier très délicat, une seule autorité doit se charger de l’attribution des terrains. Il faut placer la décision dans les mains d’une seule autorité et mettre fin à l’intervention de plus de 10 organismes en même temps », résume-t-il.

Les règlements auraient favorisé le Qatar

Le dossier des attributions de terrains pour l’investissement immobilier est considéré par le gouvernement comme l’un des dossiers les plus urgents. Les milieux révolutionnaires font pression, afin de mettre fin à la corruption des responsables concernés par l’attribution des terrains sous Moubarak, et sanctionner les hommes d’affaires impliqués. Au lieu de chercher à faire condamner ces responsables ou leur imposer des sanctions financières, le nouveau gouvernement a déclaré que la réconciliation avec les hommes d’affaires impliqués dans ce dossier sera l’une de ses priorités. « L’une des tâches principales du ministère de l’Investissement sera de revoir les réconciliations conclues par le régime du président déchu Mohamad Morsi », déclare Ossama Saleh, ministre en charge de ce portefeuille.

Le gouvernement actuel reproche aux Frères musulmans d’avoir donné satisfaction aux sociétés qataries en raison des bonnes relations qu’ils entretenaient avec le Qatar, tandis que les sociétés émiraties et saoudiennes s’estimaient lésées.

Le gouvernement des Frères musulmans avait régularisé la situation des sociétés égyptiennes et qataries d’investissement immobilier en récupérant la différence entre le prix d’achat très modeste des terrains et leur valeur réelle. Une mesure dont les sociétés saoudiennes et émiraties n’ont pas pu bénéficier. « Les sociétés émiraties, saoudiennes et koweïtiennes ont considéré que ce règlement visait à les écarter de la scène économique », explique Ali Bayoumi, spécialiste de l’immobilier. Il considère que le nouveau gouvernement devrait revoir tous les règlements conclus l’année dernière en se basant sur des critères d’équité et de justice et ce, afin de relancer les investissements.

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