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Un million de logements, mais aucune solution

Névine Kamel, Mardi, 18 mars 2014

Le contrat de construction d’un million de logements, signé entre l’armée et l’émiratie Arabtec, soulève de nombreuses interrogations. Hormis l’absence d’appel d’offres, c’est l’efficacité de cette solution qui est remise en doute.

Arabtec
Les appartements qui seront offerts par Arabtec sont beaucoup plus chers que ceux offerts par le projet de logement des jeunes de Moubarak. (Photo : Al-Ahram)

Le débat sur l’attribution directe d’un projet de construction d’un million de logements à une seule compagnie émiratie semble déri­soire. Arabtec, l’entreprise émiratie, a entamé, dimanche 16 mars, les démarches pour la création d’une société en partenariat avec l’Auto­rité d’ingénierie dépendant de l’ar­mée pour l’exécution de ce « projet de rêve ».

Ce projet vise la construction d’un million de logements au profit des citoyens à bas et moyen revenu.

« La mise en application du projet débutera au troisième trimestre 2014. La première phase sera ache­vée en 2017 », confie à l’Hebdo Hassan Asmic, président exécutif d’Arabtec.

Les forces armées ont déjà signé l’attribution de l’assiette, dont la superficie est de 160 millions de m2. Arabtec a commencé les négo­ciations avec 40 banques égyp­tiennes pour participer au finance­ment du projet, dont le coût est estimé à 40 milliards de dollars. « Les banques ont applaudi une telle initiative. Elles ont fait preuve d’une grande coopération. Le rem­boursement pourrait s’étaler sur des périodes de 5, 10 ou 20 ans, à un taux d’intérêt réduit », ajoute Asmic.

Le ministre de la Défense, Abdel-Fattah Al-Sissi, avait lui-même annoncé le projet la semaine der­nière. Pour plusieurs observateurs, cela fait partie de sa campagne élec­torale: cette annonce intervient quelques jours avant le lancement des campagnes présidentielles. D’autant plus qu’un tel projet ne fait pas partie des attributions du minis­tère de la Défense.

Le secteur du logement souffre d’une crise profonde que les gouver­nements successifs n’ont jamais réussi à résoudre: garantir un loge­ment décent aux citoyens démunis. « Ce projet résoudra la crise de l’immobilier en Egypte », affirme le président exécutif d’Arabtec.

Dans le projet, Le Caire s’empare de 149,4 millions de m2 des sur­faces constructibles, soit environ 95% du total des terrains attribués au projet, précisément dans les villes du 6 Octobre, Al-Obour et Badr. Le reste des terrains seront distribués entre Alexandrie, Fayoum, Ménoufiya, Béni-Soueif, Minya, Assiout, Louqsor, Qéna et Sohag.

La superficie des logements varie­ra entre 85 et 110 m2 pour un prix variant entre 110000 et 130000 L.E. « Ce prix représente environ 60% du coût réel de l’unité. Le gouvernement offrira gratuitement le terrain et nous nous occupons de l’infrastructure », explique Asmic.

Les initiatives similaires en échec

Les précédents gouvernements avaient lancé plusieurs initiatives similaires, mais l’échec est resté le qualificatif commun à tous ces pro­jets.

A titre d’exemple, l’ancien ministre du Logement, Fathi Al-Baradei, avait annoncé en 2011, suite à la révolution du 25 janvier, un projet similaire consistant à construire un million de logements pour les citoyens à faible revenu. Or, jusqu’à maintenant, seuls 80000 logements ont été construits, comme le confirme Yéhia Chawkat, spécialiste en droit du logement auprès de l’Initiative égyptienne pour les droits personnels.

Le retard est dû à un manque de financement, explique un respon­sable auprès du ministère du Logement. « Cette fois-ci, c’est dif­férent. Les Emirats sont capables d’assurer les fonds nécessaires », ajoute le responsable.

Cependant, d’autres observateurs estiment que le financement n’est pas le seul obstacle. Selon les experts, l’initiative lancée par le maréchal Al-Sissi, bien qu’elle per­mette une offre supplémentaire sur le marché, comme le note Abbas Al-Zafarani, professeur de planifi­cation urbaine, elle ne présente pas de solution adéquate à la crise de l’immobilier en Egypte. « C’est une solution inadaptée à la crise du logement, car ces logements ne sont pas à la portée des couches visées. Les citoyens au revenu moyen pour­raient à peine assumer ces prix », ajoute-t-il.

Pour Yéhia Chawkat, « le coût moyen d’une unité est de 280000 L.E. Un coût élevé, alors que l’ar­mée offre à Arabtec le terrain gra­tuitement ». Il n’est pas encore clair de savoir qui assumera la différence entre le coût et le prix de vente. Chawkat souligne que la loi sur le financement immobilier se base sur un revenu annuel des citoyens concernés compris entre 23000 et 40000 L.E., soit trop peu pour ce type de logement.

La location: une meilleure solution

Le marché de la construction en Egypte, notamment les logements destinés aux plus démunis, manque de planification. Le gouvernement ne possède aucune base de données concernant le volume de ce secteur et les demandes des citoyens. « Une réalité qui met en doute l’efficacité de toutes les initiatives lancées par les gouvernements successifs », note Yéhia Chawkat.

Selon lui, la location est la meilleure solution à adapter dans la situation actuelle. « Il faut consa­crer une part de ce projet aux loca­tions. C’est le seul moyen pour satisfaire les besoins des jeunes », souligne-t-il.

Le débat suscité autour de ce pro­jet concerne aussi l’attribution de ce projet à la compagnie Arabtec sans passer par un appel d’offres.

Si un appel d’offres était lancé, les entreprises égyptiennes auraient eu une chance de décrocher ce marché. Et pourquoi l’armée dispose-t-elle de terrains aussi vastes ? Contrairement aux premières ques­tions, celles-ci ne trouvent pas de réponses.

Arabtec, un géant émirati

Arabtec est la plus grande société spécialisée dans la construction enregistrée à la Bourse de Dubaï. Elle a commencé ses activités en 1975 profitant des opportu­nités du marché émirati émergent et a connu un grand succès dans les méga-projets immobiliers et d’infras­tructure.

Aabar Investments, une société détenue par le gouver­nement d’Abu-Dhabi, s’est emparée de 21% d’Arabtec en mai 2012.

En juillet dernier, la société a ouvert son capital à la Bourse d’Abu-Dhabi, pour environ 800 millions de dollars (2,4 milliards de dirhams). Cette somme a été utilisée dans l’expansion et la diversification des activi­tés: domaine pétrolier, gazier et logements à coût réduit. Le projet de construction de millions d’unités de logement en Egypte, annoncé par l’entreprise la semaine dernière, tombe sous ce dernier segment d’activité. La holding émiratie est présente sur le mar­ché égyptien depuis 2010. Elle a mis en place Arabtec pour la construction, en partenariat avec le groupe Amer, un groupe de logement de luxe. Arabtec est actionnaire à grande majorité du partenariat égypto-émirati avec 55% des parts.

Le premier projet remporté par Arabtec pour la construction en Egypte est celui des « Jardins suspen­dus » de Sokhna, puis le projet Marassi sur la Méditerranée. Arabtec a remporté également, en mars dernier, un contrat pour la construction du projet Nile Tours qui comprend l’hôtel Hilton, ainsi que des appar­tements de luxe à Maadi.

Arabtec compte parmi les compagnies internationales qui ont confirmé la poursuite de leurs activités en Egypte en dépit de la crise politique.

L’appui politique émirati

La coopération entre Arabtec et l’Autorité d’ingénierie des forces armées a suscité des questions sur le vrai but de l’appui politique des Emirats arabes unis à l’Egypte. Deux grands magazines internationaux ont souligné un inté­rêt politique quant à la transaction, alors que les journaux égyptiens locaux l’ont totalement négligée.

Le Financial Times a souligné l’intérêt des pays du Golfe à compter sur leurs ressources finan­cières afin de relancer leurs intérêts politiques en Egypte, lors de cette période d’incertitude politique.

Les Emirats arabes unis ont annoncé l’injec­tion d’un montant de 15,9 milliards de dollars en Egypte depuis le 30 juin, après la destitution du président Mohamad Morsi.

Selon le Wall Street Journal, ce projet, ainsi que le soutien continu des pays du Golfe à l’Egypte, notamment les Emirats arabes unis, proviennent du fait que ces pays craignent le déclenchement d’une autre révolution en Egypte.

Les raisons d’un tel soutien sont très claires. Les relations bilatérales ont été perturbées au cours du règne de Morsi, président issu des Frères musulmans en Egypte. Le gouvernement émirati, pour sa part, avait arrêté lors de la présidence de Morsi une cellule d’activistes islamistes, l’accusant d’exercer des activités illégales. D’ailleurs, le gouvernement égyptien avait suspendu tous les projets des Emiratis en Egypte. La suspension des négociations avec les hommes d’affaires afin de régulariser leur situa­tion en est la preuve.

Ces relations perturbées entre les deux pays n’ont surgi qu’au cours de la période où Morsi était au pouvoir. Les liens politiques qui unis­saient les deux pays ont été très solides pen­dant les 30 dernières années. A noter que les Emirats arabes unis constituaient un refuge pour un grand nombre de responsables du régime Moubarak après sa chute. Entre autres, le dernier premier ministre et l’ancien candidat à la présidentielle, Ahmad Chafiq, s’y est réfugié après sa défaite de peur d’une vengeance des responsables islamistes, et il y est toujours. L’ancien ministre du Commerce et de l’Indus­trie, Rachid Mohamad Rachid, est un autre exemple. Cette harmonie est retrouvée une autre fois après le 30 juin. Et les Emirats ne veulent pas la perdre de nouveau.

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